Guia do Simulador de Financiamento Imobiliário
Financiar um imóvel é provavelmente a maior decisão financeira da sua vida. A diferença entre escolher bem e escolher mal pode ser de dezenas (ou centenas) de milhares de reais. Vamos entender como funciona.
Os dois sistemas de amortização
No Brasil, os financiamentos imobiliários usam principalmente dois sistemas: SAC e PRICE. A escolha entre eles afeta quanto você paga por mês e, principalmente, quanto paga no total.
Sistema SAC
SAC significa Sistema de Amortização Constante. O nome já diz: você amortiza (paga) o mesmo valor do principal todo mês.
Como funciona na prática:
- A amortização é fixa (ex: R$ 1.000 por mês)
- Os juros são calculados sobre o saldo devedor
- Como o saldo cai rápido, os juros também caem
- Resultado: parcelas começam altas e vão diminuindo
Sistema PRICE
No PRICE (ou Tabela Price), as parcelas são fixas do início ao fim. Parece mais simples, mas tem um custo.
Como funciona na prática:
- A parcela é sempre a mesma (ex: R$ 2.500 por mês)
- No início, a maior parte da parcela são juros
- A amortização começa pequena e vai crescendo
- Resultado: você paga mais juros no total
Comparação com números reais
Vamos simular um financiamento de R$ 400.000 em 30 anos a 9,5% ao ano:
| SAC | PRICE | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 4.278 | R$ 3.363 |
| Parcela no mês 180 | R$ 2.695 | R$ 3.363 |
| Última parcela | R$ 1.120 | R$ 3.363 |
| Total pago | R$ 974.000 | R$ 1.211.000 |
| Juros pagos | R$ 574.000 | R$ 811.000 |
A diferença de juros é de R$ 237.000. Dá pra comprar um carro zero ou fazer uma reforma completa.
Quando escolher SAC
O SAC faz mais sentido quando:
- Você consegue pagar parcelas maiores no início
- Sua renda tende a estabilizar ou cair (perto da aposentadoria, por exemplo)
- Você quer pagar menos juros no total
- Planeja quitar antecipadamente
Quando escolher PRICE
O PRICE pode fazer sentido quando:
- Você precisa de parcelas menores agora
- Sua renda vai crescer significativamente
- A diferença de juros não compensa o aperto inicial
- Você prefere previsibilidade total no orçamento
O que mais afeta seu financiamento
Taxa de juros
Cada 0,5% de diferença na taxa representa milhares de reais ao longo de 30 anos. Negocie com pelo menos 3 bancos antes de fechar.
Prazo
Prazos maiores = parcelas menores, mas juros muito maiores. Se possível, financie no menor prazo que couber no seu orçamento.
Entrada
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menos juros você paga. Se puder, adie a compra e junte mais entrada.
Amortizações extras
Usar o 13º ou bônus pra amortizar o saldo devedor reduz muito o custo total. Priorize reduzir o prazo, não a parcela.
Como usar o simulador
- Insira o valor do imóvel e o valor da entrada
- Defina o prazo em meses (360 meses = 30 anos)
- Coloque a taxa de juros anual que o banco ofereceu
- Compare os resultados entre SAC e PRICE
- Veja a evolução das parcelas e o total de juros
Use nosso simulador de financiamento pra colocar os números da sua negociação e tomar uma decisão informada.
Dica final
Antes de fechar o financiamento, simule diferentes cenários: e se você aumentar a entrada em R$ 20.000? E se conseguir uma taxa 0,5% menor? E se reduzir o prazo em 5 anos? Pequenas mudanças têm grande impacto no longo prazo.